Tudo sobre financiamento imobiliário em 2026

O financiamento imobiliário assusta muita gente pela quantidade de termos técnicos, taxas e documentos envolvidos. Mas com as informações certas, você chega ao banco preparado — e negocia condições muito melhores.

Neste guia, explico o funcionamento do financiamento imobiliário em 2026 de forma direta, com foco no que realmente importa para quem está considerando comprar um imóvel em Marília.

Como funciona o financiamento imobiliário

O banco financia uma parte do valor do imóvel — geralmente até 80% — e você paga o restante como entrada. O valor financiado é dividido em parcelas mensais que incluem amortização da dívida + juros + seguros obrigatórios.

O prazo máximo nos principais sistemas é de 35 anos, embora a maioria das pessoas quite antes — seja por amortizações extras ou por venda do imóvel.

SAC ou Price: qual tabela escolher?

Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante)

No SAC, você amortiza a mesma quantidade da dívida todo mês. Isso significa que as parcelas começam maiores e diminuem ao longo do tempo. No total, paga menos juros do que na tabela Price.

Indicado para: quem tem renda atual mais alta e quer pagar menos no total.

Tabela Price

Na Price, as parcelas são fixas — iguais do início ao fim (antes da atualização pelo IPCA/TR). Você paga mais juros no total, mas as prestações são menores no começo.

Indicado para: quem tem renda justa agora e prefere previsibilidade no orçamento.

Como usar o FGTS no financiamento

O FGTS pode ser usado para:

• Entrada: dar como parte do pagamento inicial
• Amortização: reduzir o saldo devedor a qualquer momento
• Parcelas: pagar até 12 prestações do financiamento

Para usar o FGTS, o imóvel precisa valer até R$ 1,5 milhão, ser residencial e você não pode ter outro financiamento ativo no SFH. Vale verificar seu saldo e simular o impacto antes de decidir como aplicar.

Documentos necessários

• RG e CPF (ou CNH)
• Comprovante de renda dos últimos 3 meses (holerites ou declaração de IR)
• Comprovante de residência atualizado
• Extratos bancários dos últimos 3 meses
• Documentos do imóvel (matrícula atualizada, IPTU, habite-se)

Para autônomos ou MEI, o processo de comprovação de renda é diferente — geralmente exige declaração de IR + extratos com movimentação consistente.

Passo a passo: do simulador ao contrato

1. Simule online nos sites dos bancos (Caixa, Itaú, Bradesco, Santander, BB)
2. Faça uma análise de crédito antes de escolher o imóvel
3. Encontre o imóvel e assine a proposta
4. Envie a documentação para o banco
5. Avaliação do imóvel pelo engenheiro do banco
6. Assinatura do contrato em cartório
7. Registro no Cartório de Imóveis — só depois você é o proprietário